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Reverse Mortgage permite hacerse de efectivo sin compromiso fijo de
devolución.
Los tradicionales créditos hipotecarios otorgados en Argentina, más
allá de la seguridad de cobro que puede representar una garantía de
primer grado, requieren que el deudor sea “aceptable” en
términos de capacidad de repago. Es decir, que sea capaz de poder cancelar
su deuda en el tiempo y forma requeridos.
Mucha gente llega a la tercera edad con su casa totalmente paga, sin
deudas que pesen sobre ella y, sin embargo, viven privaciones cuando
los gastos consumen una buena parte de sus ingresos de jubilación o
pensión.
Les es difícil hoy, en algunos casos, hasta hacer frente a los gastos
de mantenimiento de su propiedad que estuvo acorde a su anterior condición
de miembros económicamente activos de la sociedad y que ahora parece
haber quedado sobredimensionada a sus posibilidades.
Vamos a analizar la metodología de préstamo que en los Estados Unidos
es conocida como REVERSE MORTGAGE, -de aquí en adelante RM-, y que permite
a quien lo tome, hacerse de dinero efectivo, sin un compromiso de devolución
durante su vida.
Este sistema nace en 1987 con el establecimiento de un programa federal
de seguros para hipotecas que fue administrado por el Departamento de
Vivienda y Urbanismo (HUD) americano.
¿Qué es técnicamente un REVERSE MORTGAGE?
Es un sistema de préstamo que permite a los propietarios de inmuebles
que cumplan ciertos requisitos contar con una línea de crédito o programa
de retiro periódico de fondos, cuya obligación de devolución surge a
su fallecimiento y en un solo pago.
¿Qué requisitos deben cumplirse?
1. La persona que solicita esta línea debe tener 62 o más años de edad.
2. La vivienda por la cual aplica debe ser su vivienda permanente y
los que cohabitan en ella deben cumplir con igual requisito de edad.
3. Debe estar libre de embargos u otras hipotecas o, en su caso, restados
los importes de estos gravámenes, exista un valor residual del inmueble.
4. No es necesario cumplir con ningún requisito de precalificación crediticia,
es decir, no tiene importancia los ingresos del deudor o su historial
de cumplimiento crediticio.
5. Al deudor, se le requiere antes de aplicar para una operación de
estas características, recibir asesoramiento del HUD sobre los diferentes
tipos de RM existentes y sus condiciones.
Características
1. El préstamo carece de un monto predefinido, pero si uno máximo y
no tiene fecha de vencimiento previamente pactada.
Será exigible
a. Al fallecer el deudor
b. Por decisión de cancelación anticipada por parte del deudor
c. Por cambiar el destino dado a la propiedad
2. Durante la vigencia del Reverse Mortgage el deudor sigue viviendo
en su propiedad y los gastos relacionados con la misma, relativos a
mantenimiento, servicios públicos o impuestos, siguen estando a su cargo.
3. El deudor es el que define el cronograma de cómo quiere recibir el
dinero relacionado con este crédito.
4. El crédito debe cancelarse con lo que se obtenga por la venta de
la propiedad. En ningún caso se ven afectados otros de sus activos para
dar cumplimiento a esta obligación de pago.
Sin embargo, el deudor puede pactar con el prestamista que, en caso
que la venta de la propiedad se haga por un importe mayor al considerado
al momento de ingresarse en esta operatoria, esa “utilidad”
sea distribuida entre ambos (acreedor y deudor).
En este caso, una cláusula de tal naturaleza juega a favor del deudor
al momento de fijar la tasa de interés de la operación y, por ende,
el dinero a recibir.
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